Kira Tespit ve Kira Uyarlama Davası ve Farkları
Kira Tespit ve Kira Uyarlama Davası ve Farkları
Kira tespit ve uyarlama davaları birbirinden farklı iki dava türüdür. Ancak bu iki farklı dava türü sık sık karıştırılmaktadır. Aşağıdaki yazımızda bu dava türlerine ve farklılıklarına kısaca değineceğiz.
Kira sözleşmesinin en önemli ögelerinden biri kira bedelidir. Borçlar hukukuna göre kira sözleşmesi kurulurken, taraflar kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Ancak kira bedelinin yenileme dönemlerinde kira bedelinin belirlenmesi birtakım kısıtlamalara tabidir.
Kira Tespit Davası
Kira tespit davası kiracı veya kiraya veren tarafından gerekli şartların varlığı ile açılabilmektedir. Ancak kira sözleşmesinde birden çok kiraya veren bulunuyorsa, bu kişiler mecburi dava arkadaşı olarak kabul edildiği için davayı birlikte açmak zorundadırlar.
Bir sonraki kira dönemi için artış oranı belirlenmemiş ise veya kira sözleşmesi beş yılını doldurmuş ancak kira bedeli emsal kiralara göre düşük bir bedelde kalmış ise kira tespit davası açılabilmektedir. Burada dikkat edilecek husus hukuki menfaatin bulunup bulunmamasıdır. Kanımızca sözleşmede artış maddesi yoksa veya her yıl için geçerli kabul edilmemişse ve bunlara ek olarak sözleşme beş yılını doldurmuşsa kira tespit talebinde bulunmak için hukuki menfaatin varlığı kabul edilebilecektir.
Devamla; Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre;
‘’Taraflar arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları var ise, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli kabul edilmektedir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.’’
‘’Taraflar arasında bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.’’
‘’Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, taraflar arasında bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın dava açılabilir. Yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenmektedir. Her beş yılda bir bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.’’
Uygulamada beş yılı dolmuş kira sözleşmeleri için; güncel emsallere göre %10 ile %15 arasında bir hakkaniyet indirimi yapılarak, hak ve nesafet uygun yeni kira bedeli tespit edilmektedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 22.09.2022 tarihli 2022/5205 E. ve 2022/6879 K. sayılı kararında ‘’Hak ve nesafet uygun kira belirlenirken; en son ödenen aylık kira bedeline endekse (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekmektedir.’’ şeklinde hüküm kurmuştur.
Kira sözleşmesinde artış maddesi bulunmuyor ise her yıl için mahkemeden kira bedelinin tespitini talep etmek mümkündür. Bu durumda mahkeme, emsalleri de nazara alacak ancak azami olarak 12 aylık TÜFE ortalamasınca bir artış yapılarak izleyen yıl için kira bedelini belirleyecektir. 5 yıl dolduktan sonra açılan tespit davaları için bu kural geçerli olmayıp yukarıda açıkladığımız üzere hâkim rayiç kira bedellerine göre, %10-15 arasında bir hakkaniyet indirimi yapmak suretiyle bir bedele hükmedecektir.
Dava Açma Süresi
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilmektedir.
Ancak dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmış olması veya kiraya veren tarafından yine bu süre içerisinde, kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunmuş olması koşuluyla, bir sonraki kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Yetkili ve Görevli Mahkeme
Kira tespit davasında görevli ve yetkili mahkeme, sözleşmenin ifa yerindeki veya davalının yerleşim yerinde Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Zorunlu Arabuluculuk
01.09.2023 tarihinden itibaren açılacak kira tespit davalarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı haline gelmiştir. Bu nedenle arabulucuya başvurulmadan doğrudan açılan davalar usul eksikliği sebebiyle reddedilmektedir.
Kira Uyarlama Davası (Türk Borçlar Kanunu m. 138)
Kira sözleşmesinin yapıldığı sırada mevcut olmayan olağanüstü hal ve şartların daha sonrasında ortaya çıkması sebebiyle sözleşmede ifa güçlüğü oluşabilmektedir. Bu olağanüstü hal ve şartlar sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülemez olması gerekmektedir. Bu hallerde ifada zorluğa düşen taraf kira sözleşmesinin yeni koşullara uyarlanmasını dava yoluyla talep edebilmektedir.
Öngörülemeyen durumlar kısaca,
- Döviz kurlarında olağanüstü artış,
- Savaş,
- Pandemi,
- Ekonomik kriz ve yüksek enflasyon, şeklinde örneklendirilebilir.
Bu dava her iki tarafça açılabileceği gibi yukarıda bahsettiğimiz mecburi dava arkadaşlığı burada da mevcuttur.
Uyarlama davası ileriye etkili bir davadır. Yani davanın açıldığı andan itibaren kira bedelinde değişiklik talep edilebilmektedir. Daha önce ödenen kiralar yönünden herhangi bir talepte bulunulamamaktadır.
Uyarlama davası, bir yıldan kısa süreli sözleşmeler için de açılabilmektedir. Bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde ise davayı açabilmek için bir yılın dolması gerekmektedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 09.10.2019 tarihli, 2018/5741 E. ve 2019/7695 K. sayılı kararında ‘’Davacı yeni malik, 07/05/2013 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını istemiş ve 12/09/2013 tarihinde iş bu davayı açmıştır. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “ uyarlama “ davası açılabilir.’’ Şeklinde hüküm kurmuştur.
Yetkili ve Görevli Mahkeme
Kira uyarlama davasında görevli ve yetkili mahkeme, sözleşmenin ifa yerindeki veya davalının yerleşim yerindekiSulh Hukuk Mahkemesidir.
Zorunlu Arabuluculuk Şartı
01.09.2023 tarihinden itibaren açılacak kira uyarlama davalarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı haline gelmiştir. Bu nedenle arabulucuya başvurulmadan doğrudan açılan davalar usul eksikliği sebebiyle reddedilmektedir.
Uyarlama ve Tespit Davası Arasındaki Farklar
- Kira uyarlama davası, aşırı ifa güçlüğü mevcut olduğu anda açılmasıyla hüküm doğurmaktadır. Kira tespit davası ise açıldığı andan sonraki dönem için hüküm doğurmaktadır. Ancak kiraya veren, yeni kira döneminden en geç 30 gün önce, yeni dönemde artış yapacağına ilişkin yazılı ihtar gönderirse yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur.
- Uyarlama davasında hâkimin takdiri mevcuttur. Talepten ayrı olarak uyarlamaya da hükmedebilir. Kira tespit davasında ise, hâkim tarafın talepte bulunduğu kira bedelinin üstüne karar veremez.
- Kira tespit davasında hâkim yeni bedeli, TÜFE ve emsal rayiç kira bedelleri üzerinden düzenlerken, uyarlama davalarında ise herhangi bir sınıra bağlı kalmaksızın yeni koşullara göre yeni bedel tayin edebilmektedir.
- Uyarlama davası her zaman açılabilirken, tespit davası artış bedeli mevcut ise beş yıl dolmadan açılamamaktadır.
