Kiranın Ödenmemesi ve Tahliye

Kira Hukuku’nda düzenlenmiş olan sorunlardan birisi de kira borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi ve kira bedelinin tahsilidir. Günümüzde zorlaşan ekonomik koşullar nedeniyle bu sorun karşımıza çok fazla çıkmaya başlamıştır. Aşağıdaki yazımızda, kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle oluşan temerrüd ve akabinde gerçekleşen tahliye şartlarına değinilecektir.

1. Kiracının Temerrüdü

Genellikle kiralananın kira bedeli, hangi gün veya günlerde ödeneceği kira sözleşmesinin yapılması sırasında kararlaştırılmaktadır. Ancak bu sırada herhangi bir kararlaştırma yapılmamış ise TBK madde 314’e göre ‘’Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.’’ Yani kararlaştırılmış olan tarihte veyahut kararlaştırılmaması durumunda kanundaki sürelere uyalarak kira bedelinin ödenmesi gerekmektedir. Bu bedelin zamanında ödenmemesi durumunda kiracı temerrüde düşmektedir. Kiracının temerrüdü TBK madde 315’de ‘’Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.’’ şeklinde düzenlenmiştir. Bu feshetme sonucunda kiraya veren kiracıyı tahliye edebilecektir.

• Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye

Yukarıda da değinmiş olduğumuz, TBK madde 315 gereği kiracının temerrüdü sebebiyle kira sözleşmesinin sona erdilerek kiralananın tahliyesi mümkündür. Kiracının ödeme süresi içerisinde, kira bedelini ve yan giderleri ödememiş olması gerekmektedir. Bu durumda kiraya veren, kiracıya ihtarname gönderip belirli bir süre vererek, verilen süre içerisinde kira veya yan giderleri ödememesi durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Kiracıya verilecek olan süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Kiracı verilen süre içerisinde geciken kira bedelini ödemez veyahut eksik öderse kira döneminin sonu beklenmeden temerrüt nedeni ile sulh hukuk mahkemelerinde tahliye davası açılabilmesi mümkündür.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/6655 Esas, 2015/10585 Karar numaralı ve 01.12.2015 tarihli kararında, 35 kuruş ödemede temerrüde düşen kiracının temerrüt nedeniyle tahliye davası sonucu tahliye edilmesi gerektiğine hükmetmiştir.

Yargıtay’ın vermiş olduğu karar incelendiğinde ödenmeyen ya da miktar ne olursa olsun eksik ödenen kira bedeli haklı tahliye sebebi oluşturmaktadır.

Kiraya veren ayrıca temerrüt faizi de talep edebilmektedir. Kiraya veren temerrüt faizini asıl kira bedeli alacağı ile isteyebileceği gibi bu alacak sona ermeden ayrı bir dava ile de talep edebilir. Bu faiz kiracnının temerrüde düştüğü tarihten itibaren işlemeye başlayacaktır. Kiracı bildirimde bulunulan kira bedeli borcunu kendisine verilmiş olan süre içerisinde ödemesi durumunda, kiraya verenin fesih hakkı ortadan kalkmaktadır.

• İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Kiraya veren, TBK madde 352’ye dayanarak, kira bedelinin ödenmemesi ya da geç ödenmesi nedeniyle bir kira yılı içerisinde yazılı olarak iki haklı ihtarname gönderdiği kiracı aleyhine tahliye davası açması mümkündür.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E: 2017/14760 K: 2017/13258 T: 04.10.2017 sayılı kararında; ‘’…somut olayda icra takibinde talep edilen alacak ile ihtarnamede talep edilen alacak aynı kira dönemine ait olmadığından iki haklı ihtar şartı da oluşmamıştır.’’ Karar incelendiğinde kira bedeli ödenmemesi sebebiyle gönderilen iki haklı ihtarname bir kira yılı içerisindeki aylara ait olması gerektiği görülmektedir.

İhtar edilen kira bedelinin hangi aya ilişkin olduğu açıkça belirtilmiş olmalıdır. Buradaki ihtara konu aylar iki farklı ay olmak zorundadır. Aynı aya ilişkin iki farklı ihtar gönderilmesi bu şartı geçerli kılmamaktadır. Kiraya veren, kiracıya gönderecek olduğu ihtarı yazılı şekilde yapmak mecburiyetindedir. Bu yazılı şartı ispatlamanın kolay olması açısından uygulamada ihtarname noter aracılığı ile gönderilmektedir.

İki haklı ihtar sebebiyle açılacak olan tahliye davası ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde sulh hukuk mahkemelerinde açılması gerekmektedir. İhtar sonucunda yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmemektedir. Dolayısıyla ihtar sonrasında ödeme yapılmış olsa bile iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açmak mümkündür.

• Kira Bedelinin Ödenmemesi Sonrası Tahliye Talepli İcra Takibi ile Tahliye

Bir başka yol olan, kiraya verenin ödenmemiş olan kira borcuna ilişkin İİK madde 269 ve devamı gereğince tahliye talepli icra takibi başlatılmasıdır. Burada dikkat edilmesi gereken husus icra takibinde tahliye talebinde bulunulmasıdır. Tahliye talebinde bulunulmaz ise kiracının tahliyesi yapılamayacaktır.

Tahliye talepli icra takibinde kirayı ödemeyen kiracıya itiraz için yedi gün süre verilmektedir. Ödeme için iseon gün, konut ve çatılı işyerlerinde ise otuz günlük süre verilmektedir. Bu süre içerisinde itirazda bulunmayan kiracı kira akdini ve borcu kabul etmiş sayılmaktadır. Söz konusu bedelin eksin ödenmesi veyahut ödenmemesi durumunda ise kiraya veren ödeme süresinin bitiminden itibaren icra mahkemelerinde altı ay içinde tahliye davası açabilmektedir.

Kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu bir unsur değildir ancak kiraya veren, kira sözleşmesinin sözlü olarak yapıldığını takip talebinde belirtmelidir. Kiracı, ödeme emrine itiraz ederek kira sözleşmesinin varlığını inkar ederse, kiraya verenin sulh hukuk mahkemesinde dava açması gerekmektedir.

Kiracı eğer kira sözleşmesini veya üzerindeki imzayı reddeder ise kiraya veren, noterde düzenlenmiş veya imzası tasdik edilmiş bir senet ile veya kira sözleşmesi ile icra mahkemesine başvurarak, itirazın kaldırılmasını talep edebilir. Kiraya veren bu belgelere sahip değil ise söz konusu kira bedelinin ödenmesi ve tahliye davası için sulh hukuk mahkemelerine başvurabilecektir.

Kiraya verenin, kiracının itirazları sonrası yetkili mahkemelere başvurabilmesi için altı aylık bir süresi vardır. Bu süre içerisinde dava veya itirazın kaldırılması yoluna gitmeyen kiraya veren bir daha aynı alacak kaleminden ötürü ilamsız icra takibi yoluna başvuramayacaktır.