Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Tahliye

Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Tahliye

Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş olan kira sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen rızaya dayalı bir sözleşmedir. Kiraya verenin, kiralananı kiracıya teslim etme, kiracının ise kiralananın kullanımı karşılığında anlaşmış oldukları bedeli kiraya verene ödeme borcu vardır. Bu süreç kira ilişkisi mevcut olduğu boyunca devam etmektedir. Kira ilişkisi sonlandığında ise bu karşılıklı sözleşme de son bulmakta ve kiralananın tahliyesi mecburi olmaktadır. Aşağıdaki yazımızda ise kiracıdan kaynaklı sebeplerle oluşan tahliye nedenlerine değineceğiz.

Kiracının Yazılı Bir Tahliye Taahhüdünde Bulunması

Türk Borçlar Kanunu madde 352’de düzenlenen kiracıdan kaynaklı sebeplerle tahliye durumlarından biri de kiracının, kiraya verene karşı kiralananı tahliye edeceğini taahhüt etmesidir. Bu verilen taahhüdün belli başlı şekil şartları olduğu gibi bu şartları sağlamayan tahliye taahhütnamesinin geçerliliği olmayacaktır.

• Öncelikle söz konusu taahhütte bulunan kişi kiracı olmalıdır. Veya kiracı yetkili temsilcisi vasıtası ile tahliye taahhüdünde bulunmuş olmalıdır.
• Kira sözleşmesinde yazılı şart aranmazken, kiracı tarafından tahliye taahhüdünde bulunulması yazılı şekil şartına bağlıdır. Yani söz konusu tahliye yazılı olarak düzenlenmiş ve imzalanmış olmalıdır. Adi yazılı şekilde düzenlenmiş olması yeterli olmaktadır. Ancak tahliye zamanı geldiğinde kiracının imzanın kendisine ait olmadığını ileri sürdüğü gibi durumlarla karşılaşılmaktadır. Bu gibi durumlara takılmamak adına söz konusu taahhüt noter vasıtası ile de düzenlenebilmektedir. Kiracının birden fazla kişi olması durumunda, tüm kiracıların tahliye taahhüdünde bulunması gerekmektedir. Aksi durumda tahliye taahhütnamesi hüküm doğurmayacaktır.
• Söz konusu tahliye taahhüdünü kiracının tahliye tarihini açıkça gün ay yıl belirtir şekilde akdetmiş olması gerekmektedir. Aksi takdirde taahhüt geçersiz sayılmaktadır. Uygulamada karşılaşılan durumlardan biri de taahhüt tarihi ve imzalama tarihi kısımlarının boş bırakılarak sadece metne imza atılmasıdır. Bu boş kısımların sonradan doldurulması geçersiz olmakla birlikte ispat hususu kiracıya aittir. Dolayısıyla kiracı tarafından bu husus ispatlanamadığı durumlarda tahliye taahhütnamesi geçerli sayılarak işlem görmektedir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E: 2020/1175 K: 2020/2309, 09.03.2020 tarihli kararında ‘’’Kira süresi 01.05.2012 tarihinden başlayarak 3+2 yıl olarak kararlaştırılmış olup bu sürenin sonunda kiracı mecuru boşaltarak kiraya verene kayıtsız şartsız teslim edecektir.’ Şeklinde taahhüdün yer aldığı, davalının 01/02/2005 tarihli kira sözleşmesine göre bu tarihten itibaren kiralanan taşınmazda bulunduğu, söz konusu taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verilen tahliye taahhüdü olduğu ancak taahhüdün belli bir tarihi içermediği görülmüştür. Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi belli (açık) bir şekilde yer almadığından Türk Borçlar Kanununun 352. maddesinin aradığı anlamda bir tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemez.’’ şeklinde hüküm kurmuştur.

• Şartlardan biri de tahliye taahhüdünün, kira sözleşmesinin imzalandığı günden daha sonraki günlerde ve kiralananın tesliminden sonra imzalanmış olmasıdır. Kira sözleşmesinden önce veya aynı günde veyahut kiralananın tesliminden önce yapılmış olan tahliye taahhütnamesi geçersiz olarak değerlendirilmektedir. Bunun sebebi ise kira ilişkisi kurulmadan veya kurulurken verilen tahliye taahhüdünün serbest bir iradeye dayanmaması gerekçe gösterilmektedir. Çünkü kiracı, kira ilişkisi kurabilmek için zorunlu olarak tahliye taahhüdü vermek zorunda kalacaktır.

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği (tahliye taahhütnamesi imzalamışsa) halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Belirtmek gerekir ki bu bir aylık süre hak düşürücü süredir ve başvuru hakkı süresinde kullanılmazsa tahliye taahhüdüne dayalı tahliye talep etme hakkı düşer.

Bildirim Yolu İle Kiracının Tahliyesi

Kira sözleşmeleri belirli ve belirsiz süreli olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Buna göre şayet taraflar sözleşmede bir süre öngörmüşlerse, kira sözleşmesinin belirli süreli olduğu kabul edilir. Bununla birlikte, taraflar sözleşmede herhangi bir süre öngörmemişlerse, kira sözleşmesinin belirsiz süreli olduğu söylenebilecektir. Bildirim yoluyla kiracının tahliye edilmesi için sözleşmenin türü önem arz etmektedir. Bu sebeple belirli ve belirsiz süreli sözleşmelerde tahliye ayrı ayrı ele alınmıştır.

Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman genel hükümlere göre fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyarak kira sözleşmesini sona erdirebilirken, kiraya veren ise 10 yıllık uzama süresinin sonunda bu imkandan faydalanabilmektedir. On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzam yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı olarak kiracıya bildirimde bulunmak şartıyla sebep göstermeksizin kira sözleşmesini feshedebilecektir.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı her zaman genel hükümlere göre fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyarak kira sözleşmesini sona erdirebilirken, bu hak kiraya verene verilmemiştir. Kiraya veren ancak 10 yılın sonunda hiçbir neden belirtmeksizin sona erdirebilme hakkına sahiptir. Kiraya veren 10 yıl geçtikten sonra, 6 aylık fesih döneminin sonunda geçerli olacak şekilde en az 3 ay önceden kiraya verene yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/7129 K. 2017/17713, 14.12.2017 tarihli kararında ‘’Türk Borçlar Kanunu madde 328’de ; ‘Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.’ düzenlemesi bulunmaktadır. Bu durumda davalıya 09.01.2015 tarihinde tebliğ edilen ihtar Türk Borçlar Kanunu madde 328 uyarınca bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacağından, fesih bildiriminin altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyularak yapıldığı ve davanın süresinde açıldığı anlaşılmakla işin esasının incelenmesi gerekirken, davanın süre yönünden reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.’’ şeklinde hüküm kurmuştur.

Fesih Bildirimi

Fesih bildirimi yazılı olarak yapılması gerekmektedir. Yazılı fesih bildirimine rağmen kiracı kiralananı tahliye etmekte direnirse, duruma göre ilamlı ya da ilamsız icra takibi yolu ile tahliye söz konusu olmaktadır. Burada ispat açısından yegane makul yol; noter vasıtasıyla ihtarname gönderilmesidir.

Kiracının veya Eşinin Aynı İlçede Konutunun Bulunması Sebebiyle Tahliye

Türk Borçlar Kanunu 352. Madde 3. Fıkrasında ise kiracının veya eşinin aynı ilçede konutunun bulunmasını kiracıdan kaynaklı tahliye sebebi olarak değerlendirmiştir. Özetle kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Ancak kiraya veren sözleşmenin kurulması sırasında bu konuttan haberdar olmasına rağmen sözleşmeyi imzalamışsa sözleşme bu sebebe dayalı olarak feshedilemeyecektir.

İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir

İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye adlı daha detaylı yazımıza buradan ulaşabilirsiniz.