Kiracının Kiralananı Özenle Kullanma Borcu
Kira sözleşmeleri iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Kiracı, kiralananı özenle ve sözleşmeye uygun şartlarda kullanmak zorundadır. Ancak kimi zaman kiracılar bu yükümlülüğünü yerine getirmemekte sözleşmeye aykırı şekilde davranmaktadır. Kira ilişkisi devam ettiği sırada kiraya verenin ve kiralananın zarar görmesini önlemek amacıyla bu borç Türk Borçlar Kanunu 316. maddesinde düzenlenmiştir.
Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu
TBK m. 316 ‘’Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.’’
- Kiracının Kiralananı Özenle Kullanma Yükümlülüğüne Aykırı Davranması
Kiracı, kiralananı sözleşme ile anlaşılmış olan tahsis amacına uygun ve özenle kullanmak, korumak zorundadır. Kiralananın kullanımından kaynaklı olan, rutin durumda ortaya çıkan temizlik ve bakım giderlerini karşılamak zorundadır. Olağan dışı, yükümlü olmadığı durumları ise kiraya verene bildirmek zorundadır.
Özenle kullanma yükümlülüğünün gerekliliklerinden biri de komşulara saygı gösterme borcudur. Kiralananda ikamet eden kiracı, taşınmazda ikamet eden komşularına karşı saygı ve özenle hareket etmelidir. Kiralananda huzursuzluk çıkarmaması, komşularını rahatsız edecek şekilde gürültü yapmaması, komşuların mallarına zarar vermemesi gerekmektedir.
Yargıtay 3. HD., E. 2017/8259 K. 2018/189 T. 16.1.2018 sayılı kararında, komşularının mallarına zarar veren kiracı ile olan sözleşmenin kiralayan tarafından ihtara gerek duyulmadan feshedebileceği, şeklinde hüküm kurmuştur.
Özenle kullanma yükümlülüğü kanunda genel bir ifade ile belirtilmiştir. Detaylandırılması ve hangi durumların özenle kullanma yükümlülüğüne aykırılık oluşturduğu Yargıtay içtihatları ile belirlenmiştir. Bu durumlara örnek verecek olursak, konut olarak kiralanmış bir taşınmazın sözleşmeye aykırı olarak kumarhane olarak kullanılması, market olarak kiralanan iş yerinin nalbur olarak kullanılması gibi durumlar, kiralananın sözleşmede özgülenen amacı dışında kullanıldığı kabul edilir.
Bunun yanında Yargıtay içtihatları incelendiğinde, kiralananı özgülenen amaç doğrultusunda kullanılsa bile, kiralanana zarar verilmesi, rutin temizlik ve bakımlarının yapılmaması, balkon duvarlarını yıkarak odanın genişletilmesi gibi durumlar da kiralananın özenle kullanılmaması durumları olarak nitelendirilir.
- Kiracının Kiralananı Özenle Kullanma Yükümlülüğüne Aykırı Davranması Sonucu Tahliye Davası
Kiracının özenle kullanma yükümlülüğüne aykırı davranması gibi durumlarda sözleşmeye aykırılık sebebiyle konut ve çatılı iş yerlerine ait sözleşmeyi feshedebilmesi için en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi istediği aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı ihtarda bulunması gerekmektedir. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Kira ilişkisini sonlandıran kiraya veren dava açarak kiracıyı tahliye edebilir. Bu dava kiracının yerleşim yerindeki sulh hukuk mahkemelerinde açılmaktadır. Ancak dava açmadan önce arabuluculuk başvurusu yapılıp sürecin tamamlanması gerekmektedir.
Ayrıca belirtmek gerekir ki, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde açıktan fena kullanım durumunda kiracıya herhangi bir ihtar gönderilmeksizin kiraya veren tahliye davası açabilmektedir. TBK m. 316 fıkra 3’e göre açıktan fena kullanım halleri ve ihtara gerek duyulmayan durumlar, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya süre verilmesi durumunda bu sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması şeklinde sıralanmıştır.
Yargıtay içtihatlarında açıktan fena kullanım olarak sayılan ihtara gerek duyulmayan durumlardan bazıları ise, kiracının kiraya verene küfür etmesi, kiracının kiralanana kaçak priz hattı, kaçak elektrik çekmesi, kiralananda fuhuş yapılmasıdır.Yargıtay HGK., E. 2017/1770 K. 2021/1738 T. 23.12.2021 sayılı kararında, Kiracı ile kiraya veren arasında ceza davaları varsa, kira ilişkisi çekilmez hale geleceğinden tahliye kararı verilmelidir, şeklinde hüküm kurmuştur
